5月10日,三亚房地产市场调控新政再次“加码”,多项措施明确限购政策细则。划分具体限购范围和区域,禁止期房转让和限制现房转让,提高产权式酒店经营比例,同时指出房企1个月内未完善价格备案,将暂停预售或现售资格。

  限购新措施的发布,引发各方讨论。三亚乐居从多角度对限购政策进行解读和延伸:用一张图的方式让政策更加通俗易懂;列举三亚限购与非限购楼盘,让购房者更加有迹可循;专访地产业内专家,对新措施进行“抽丝剥茧”。力求还原一个更加清晰的新政脉络。

       一张图读懂三亚房地产调控措施

一张图读懂三亚房地产调控措施一张图读懂三亚房地产调控措施

 项目解读:限购新政下三亚楼市热盘分析

  新政中提到,“对在海南无住房的非本省户籍居民家庭,在三亚市中心主城区 (东至凤凰路和红沙隧道、南至榆亚路和南边海路、西至三亚湾路、北至金鸡岭路,不含棚户区改造项目)范围内购买住房及在海棠湾、崖州湾沿海一线购买商品住宅的,需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳 1年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。”

  对于此次限购升级涉及到的区域中,有哪些楼盘是在限购范围内,有哪些又在范围之外,三亚乐居通过精心编排,得出以下表格。

  1、主城区升级版限购楼盘:

主城区升级版限购楼盘主城区升级版限购楼盘

  2、非升级版限购楼盘

非升级版限购楼盘非升级版限购楼盘

  备注:在本市 (区 )范围内,非本省户籍居民家庭限购1套住房。

  提示:本表格内容,旨在为满足广大用户的信息需求而采集提供,并非广告服务性信息。页面所载内容及数据(包含未获预售许可证项目,其价格均为市场参考价)仅供用户参考和借鉴,最终以开发商实际公示为准。商品房预售须取得《商品房预售许可证》,用户在购房时需慎重查验开发商的证件信息。

  专家解读:短期内房价相对平缓 但长远来看房价仍会上涨

  三亚限购新措施发布后,在地产圈引起轩然大波,有人认为这些措施为414海南新政做出更详细的补充,而有人认为此次限购升级区域的划分还是不够明确。新措施中是否还“隐藏”着购房者关心细则?“发酵”后会对后市发展有哪些影响?

  为此,我们特地采访了三亚乐居总经理孙天华,来看看他对这次新政都有哪些独到的见解。

  问题:从购房者的角度来看,此次三亚新措施为之前“海南414新政”做了哪些详细的补充?

  孙天华:首先在之前政策提到的限购是针对“个人”还是“家庭”的问题上,不少购房者感到疑惑。本次新措施给出了明确的说明,提出主要是针对非本省户籍居民家庭。

  另外,414海南新政新政并没有明确涉及到产权式酒店及二手房,范围没有具体限定。为此三亚新措施也有了补充说明,“所有住房包括商品住宅、产权式酒店客房、符合转让条件的保障性住房,包含了新房和二手房。其中,商品住宅包括了普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓。”

  问题:之前有不少购房者担心,如果自己处于购房的交易过程中的话,是否还会受到新政策的影响?

  孙天华:针对这个问题,三亚此次新措施也有了进一步的补充说明, 如果是已签订购房合同或认购协议并已支付首付款,但还未实施网签的购房者,可以凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证 (POS机购房签单、购房转账单 )等有效证明材料,继续办理网签备案手续和执行原有的差别化住房信贷政策。而那些已交定金但不符合购房条件的购房者,房地产开发企业要无条件退款。

 问题:对于三亚新措施中划定的限购升级区域,您怎么看?

  孙天华:这次升级限购区域的范围相对比较小,比如高等价位的大东海区域,以及项目密集的迎宾路区域都没有在升级限购的范围内。从这个角度上看出,政府这样划分区域也是在对部分项目的保护。“值得注意的是,升级限购区域并不包括红塘湾,以及海棠湾区域的南田地区。”

  问题:新政中提到“非本省户籍人才(如 教育、医疗、科研等方面专业人才 ),允许在本市购买1套住房。”那么,专业型人才需要取得什么证明?

  孙天华:首先,并不是说非本省户籍专业人才就可以在三亚市(区)范围内购买第二套房,而是指在限购升级的区域范围内,专业型人才或大型企业的高管,不需要再提供1年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。

  其次,关于专业性人才(医疗等等)的认证方法,三亚人力资源和社保局目前还没不能出示专业人才的标准认定文件,但是海南省人力资源和社保局的专业技术处可以提供专业人才的认定文件。

  从这点可以看出海南政府对于引进更多岛外人才的决心。

  问题:新措施中“大型企业或金融机构总部在海南设立分部或在本市注册并正常经营的高级管理人员凭劳动合同,允许在本市购买1套住房。”,这里提到的大型企业该如何界定?

  孙天华:目前三亚市住建局目前还没有给出明确的说明,暂时无法划定哪些算是大型企业。“但可以肯定的是,国企,央企,上市集团公司等均属于大型企业。”

  问题:与海口和琼海的新措施对比,三亚有哪些不同的地方?

  孙天华:三亚新措施主要有几点的不同之处:1、在限购区域购房需纳税或社保险的说明中,三亚要求最少连续1年以上,海口要求连续2年以上,琼海要求嘉积区连续1年以上,博鳌、潭门镇连续2年以上;2、购房贷款已结清,购买第2套房贷首付比例,三亚要求不低于50%,琼海及海口均为不低于40%;3、购房贷款未结清,购买第2套房贷首付比例,三亚和琼海均要求不低于50%,海口要求70%以上;4、对于产权酒店销售比例,三亚和琼海要求不得高于30%,海口要求不得高于10%;5、在现房的转让年限要求中,三亚和琼海要求取得不动产权证满3年后可转让,而海口则需要取得不动产权证满5年才能转让。

 问题:对新政出台后的市场走向,您是怎么看的?

  孙天华:目前三亚正值营销淡季,且可售货量青黄不接,短期内就算没有限购成交量也不会有增长。从价格趋势看,4.14新政后我们走访了60多个楼盘,还没看到回调迹象。

  从短期来看,由于新政的影响,楼市价格会有一定的回缓。但是长远考虑的话,鉴于三亚资源的稀缺,供地减少,供应量不足,所谓“物以稀为贵”,所以房价上涨仍会是趋势。