优客工场完成数亿元C+轮融资,总估值达110亿元;纳什空间完成B+轮近5亿元融资,签约首 个超甲级写字楼,落地深圳;梦想加完成B轮系列融资之后,在成都品牌发布会上宣布成为成都联合办公规模之首。

  2018年以来,联合办公品牌频繁扩张并购,行业内马太效应加剧,办公服务头部格局逐渐成型。好租数据研究中心主任匡健锋表示,2017年是联合办公发展最为迅猛的一年,尤其是一线城市增长最快。目前联合办公企业运营项目中超过85%的网点分布在北京、上海、广州、深圳这四个一线城市中。其中,上海市场发展最快,广州发展较慢。

  匡健锋表示,截至今年二季度末,上海联合办公网点数量超过2000家。值得关注的是,大概10-20家头部企业占据了1 /4市场份额,剩下900多家企业贡献余下的新增量。

  从边缘到主流

  联合办公的兴起要追溯到2010年。当时,共享经济成为全民热词,无论创业者还是资本均在追逐共享经济风口。包括汽车出行、单车出行、酒店短租以及联合办公试图通过打破原有经济形态,以资源共享的方式,降低消费成本,提升消费者体验感,最终找到自己的立足之地。

  联合办公以拎包入驻、租期灵活、租金成本低等优势,大大弥补了写字楼的局限性。可以说,联合办公空间在给企业提供舒适办公环境的同时,还通过共享功能区和行政管理人员等,减少企业的分摊面积和运营成本,降低了办公的综合成本。除此之外,联合办公更注重社群建立,办公者与其他团队可以分享信息知识、技能、想法和拓宽社交圈子等,满足了新一代工作者对空间多样、开放轻松办公环境的向往。

  好租数据研究中心主任匡健锋称,联合办公行业最早出现和“共享经济”分不开,办公行业和“共享”概念关联最紧密的是联合办公,发展至今,联合办公已超出了单纯共享的关键词,很多时候已经和空间的改造升级、去库存等概念有了更紧密的联系。

  一个陈旧的空间,经过联合办公企业的打造,神奇地变成一个时尚、受客户欢迎的空间,这样的案例在全国各地屡见不鲜。联合办公已经成为发展趋势,甚至很可能逐步成为市场主流。

  不过经过近八年发展,目前联合办公的头部玩家已经从“二房东”模式转向企业全价值链服务商,将商办的地产属性转变为服务先导的平台属性。

  从客户端来看,联合办公从2013年开始时廉价、低端、创业的标签逐渐向高端、时尚、大型企业的方向发展,越来越多的企业愿意接受联合办公、共享办公这种办公生态。租金方面,好租研究中心数据统计发现,联合办公网点已经从产业园区、乙级写字楼等成本低廉的区域逐渐向城市地标性商办建筑内扩张,越来越多的联合办公网点入驻CBD、金融中心等高端写字楼,租金坪效也逐渐升高,甚至是传统办公的 2-3倍。

  匡健锋表示,联合办公价格上涨的状态恰恰证明了联合办公正在从一个边缘的、小众的,只针对初创企业的产品,逐步变成市场主流产品。价格上涨一方面是客户接受程度更高了;另一方面是联合办公提供了更多服务,能够减少企业运营成本。目前,企业能接受这个价格,就意味着这类产品的价格依然是合理、可接受的。

  匡健锋注意到,北上广深的联合办公网点价格都在上升,上升幅度甚至超出传统写字楼趋势。在广州和深圳,联合办公和传统写字楼单价的差距比北京和上海更高,一些产品已经超出了1倍以上。

  行业加速洗牌

  如今,联合办公市场开始加速洗牌,并渐成头部格局。根据好租研究统计,2017-2018年,联合办公行业至少发生了8次企业收并购和品牌合并,预计未来TOP30企业将占据超过70%的市场份额。好租数据研究中心主任匡健锋指出,行业集中度在进一步提升,头部玩家加速收购腰部或底部玩家,做大规模。

  在对国内联合办公品牌进行深入调研之后,好租与全联房地产商会联合办公分会统计得出了联合办公品牌的综合性排名。结果显示,排名前五的联合办公品牌分别是优客工场、纳什空间、氪空间、Distrii办伴和We+酷窝。值得关注的是,TOP20企业中,分别排在第11、14、15、16名的无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom和洪泰创新空间已经被优客工场并购。此外,排在第8名的裸心社也为wework并购。

  匡健锋认为,频繁的扩张并购预示着行业加速洗牌,这也意味着联合办公行业新一轮游戏的开始。虽然从2017年下半年到现在,联合办公品牌和空间网点的增速都处在相对下滑的状态,但这并不意味着联合办公进入了下半场。在他看来,第一轮游戏中,很多不适合市场的产品和玩家被淘汰,而能够精细化运营、真正做好服务的玩家将在新一轮游戏中更快速、更规模化、更标准化的发展。

  不过匡健锋认为,未来联合办公行业头部会越来越大,但长尾依然不会停。这个行业的边界正在被逐步打破,传统房企、互联网公司以及许多草根诸如“二房东”、“包租客”的加入都将拓宽联合办公行业的长尾空间。

  洗牌加剧并不意味着联合办公市场萎缩。正相反,联合办公未来规模前景大好。好租研究数据显示,中国联合办公空间正在以平均每年不低于50%的增长率增长。预计到2030年,至少30%的办公空间将是联合办公空间,联合办公正在逐渐成长为未来主流的办公模式。截至2017年底,我国联合办公行业市场规模约90亿,潜在市场规模较大,预计2030年将形成近千亿的市场规模,未来将达到万亿级别市场规模。

  优客工场创始人毛大庆对联合办公市场更为乐观。他预测,到2020年,中国经济排名前20位的城市,商业和写字楼面积将达到3亿平米,其中30%将转化为各种共享空间,不一定是办公室,也可能是共享教育、医疗、剧场。他认为,这将是一个两千多亿的市场。