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邓懿君（高力国际中国区董事总经理）：非常感谢观点的邀请，去年我给大家讲的是影视地产，是一个很新的话题，我们在去年也接了不少影视地产的项目。

今天给大家讲医养，其实养老地产已经在我们地产圈谈了有一段时间了，医疗地产是过去两年在地产的赛道里面又变成一个很热门的话题，所以今天我想把这两个东西结合在一起，谈医养地产，到底我们是在养老和医疗地产里面，B端到C端有多少房地产的想象空间。

我今天的课题不是很科技，但是也有一些科技的元素在里面。

我觉得如果大家研究过养老地产或者关心新闻，对于养老的问题、人口老龄化的问题都是有很深切了解的，并且等你到一定的年纪的时候，你的家里可能也面临养老的问题。我们看到从2020年代到未来几十年，会有一个爬坡的阶段，人口的老龄化以及他需要的服务和设施未来都会呈一个倍数的增长。

另外我们看到中央提出9073模式，我第一次听到9073的时候，还以为会有一个很大的改变，再对比现状会发现，现状是9631。

我当时提出，9631到9073好像没有很大的变化，但是当你再把这个倍数放到我们的人口规模里面，你会发现96%在居家养老，降到90%的时候，其实我们剩下的那个10%的空间就是可以为房地产项目和社区赋能的。

意思是说，当我们一天到晚研究养老地产的时候，其实我们只是研究所有需求里面的10%，另外90%还是居家养老。

我接触养老机构是很早的，他们就会钻研，为什么这个比例在国外不是这样的？为什么中国有这么大部分的居家养老？这和我们的文化，包括我们对家庭的理解、老人的感受相关，其实90%可以让我们产生另外一个想象，当这些老人是居家养老的时候，其实就是科技需要赋能的时候，我们通过互联网、传感器，通过很多的体感技术，这里有巨大的空间。这个比例的理解会延伸我们的一个思考，我们要介入养老行业，到底是轻资产还是重资产？

十二五开始提养老地产的时候，我就接触了一些从美国来的养老机构，他们刚好也看到这个机遇。我当时作为顾问方，因为外资要来投资，我们一起去陪着研究在中国怎么投资，跟他们探讨很多模式的问题。

但是当时市场是非常不成熟的，他们尝试一个点，然后慢慢去想我到底走持续养老社区，还是做活力养老，还是走康复，还是疗养。发展到今天，我们看到很多企业进入这个赛道，意味着很多的模式通过十几年的学习和发展，已经慢慢有了答案。所以，我们看到地产行业、医疗、养老、保险等等行业都大规模进入这个赛道。

再回到我们刚才讲的9073的模式，90%是居家养老，这跟服务、轻资产有关系，跟地产没有什么太大的关系。剩下就只有10%，就是我们怎么通过对医院、养老的服务，去满足10%的社区养老和机构养老的需求。

中间我们经常会听到这些字，活力型、照顾型、医疗型等等。我当时跟着很多企业研究这个概念是什么，大家还是房地产思维，比如说一个床位6000块钱一个月，我们要卖到2万的时候，6000块解决了房地产价值的问题，取决于它的地理位置，我怎么把它卖到1.5万、2万？

叠加服务，所以在6000以上的所有东西都是服务。而服务又变成轻资产运营，所以在外资一进入中国做养老的时候，他们脑袋里面是EBITDA，也就是所有服务的叠加，先把房地产拉开到一边，因为房地产好算，坪效可以达到一个床位多少钱，可以在房地产维度回本，全部的叠加就是我的运营费用，我要叠加多少的医生、叠加多少的康复，叠加多少的专业康复。比如说老年痴呆的，或者跌倒摔伤的，叠加进去，我在里面能赚多少钱。

所以养老进入中国的时候，跟国外是一样的，轻重资产这两个考量从来没停过，而大家看到机会就是在轻资产，就是我能叠加多少服务，可以使我每个床位收更多的钱，甚至不要床位。

所以我们会看到不同的机构，这里只是拿了一些案例，比如光大，它采取了全轻资产的模式。华润投资了一个养老机构，但是它后面还是会做重资产。我们刚刚给太平也完成了一个养老项目，就是挂靠寿险跟医疗保险的同时，我把这些客户聚在这个社区的环境里面，让他发挥更多的价值。

怎么赋能房地产，怎么赋能更多的消费，这就是保险。万科也在做养老，它也成核政府养老服务机构，所以我们看到很多资方都在做不同的尝试。

以前我们会很直观地认为，我就想办法把它的重资产做出来，但这5年我们会发现在市场上轻资产的价值可能会比重资产更高，所以轻重两者里面的考量是会越来越多的。

在轻资产里面我们也做了一个案例，这是欧洲的一家公司叫，欧葆庭公司，它在上海落地了一个项目，它刚来中国的时候也要适应中国的国情，了解中国人是怎么养老的，这个项目历时7年，今年终于可以开门营业了，因为中间过了疫情、过了土地转性、过了牌照的问题，有很多是需要地方政府跟我们一起去突破的，也是非常值得期待的，从设计到后面的运营管理，这是一个非常高水平的项目。