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编辑整理：张双建律师，执业于海南瑞来律师事务所。

湖北当阳人士，毕业于中央民族大学新闻学专业，文学学士。

执业前的十多年，历经黑弧奥美、中国旅游地产服务集团、乐居等公司，专业从事于房地产领域的营销策划、整合推广、媒体传播。

黑弧奥美期间，以团队作品获得：2009时报世界华文广告奖房地产类铜奖（金银奖空缺），2009中国国际广告节银奖，2010广州日报杯华文报纸广告奖铜奖、银奖。

基于此前的工作经验，对房地产行业发展、业务模式创新、房屋交易、广告宣传等有着较为深刻的认识，会继续秉持“产业思维”、“企业思维”和“用户思维”，在房地产领域进行深耕，努力成为“房地产+”或“+房地产”的专业律师。

同时，基于此前在人才培养、流程管控、效率提升等方面的实践与探索，还会持续探索品牌管理、经营管理、风险管理的融会贯通，以综合能力促进企业各项要素间的化学反应，推动企业的高质量发展。

2025年7月23日，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号）正式发布，自2025年7月24日起施行。

针对“刚需及改善”购房者（所购商品房系用于满足家庭居住生活需要的商品房消费者），最高院以“《解释》相关条文+相关典型案例”的方式，再次明确表示：“刚需及改善”购房者的合法权益，应获得优先保护。

同时，在《最高法民一庭、执行局负责人就执行异议之诉司法解释答》（最高人民法院 2025年07月23日 14:31 北京）中，针对“刚需及改善”购房者，也进行了具体阐述，相关内容摘编如下：

2002年，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》基于消费者的利益属于生存利益应当优先，承包人的利益属于经营利益应当退居其次的理念，首次明确了商品房消费者权益可以对抗承包人的建设工程价款优先受偿权及抵押权人的抵押权原则。不动产属于人民群众的基本生活资料，在执行程序中优先保护商品房消费者，对于增强人民群众对法律公平的信心具有重要意义。

2021年1月1日，该批复在《民法典》颁布后的司法解释清理中废止并不意味着商品房消费者权利的消失，审判实践多参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定处理。

2023年，最高人民法院发布了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，重申上述原则精神，切实保障购房人合法权益，也有利于稳定各方预期，提振房地产市场信心，防范化解房地产风险。

……

《解释》第十一条对商品房消费者的范围进行了界定，并对其房屋交付请求权予以保护：明确“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”，“家庭”一般是指夫妻和未成年子女，以家庭为单位考察房屋的持有状况。“居住生活需要”应不再限于家庭一套住房，并可涵盖改善性住房。此次发布的典型（见下文分享案例）就体现了《解释》的上述精神。……

进城务工人员购买市区商品房用于居住的，可以排除抵押权人的强制执行

——韩某与河南某农村商业银行、某房地产开发公司申请执行人执行异议之诉一案

案例来源：《涉财产权保护执行异议之诉典型案例》案例3（最高人民法院 2025年07月23日 14:31 北京）。

基本案情

某房地产开发公司向河南某农村商业银行借款，并以其51套房屋（包含案涉房屋）作抵押。

因该房地产开发公司未依约偿还本息，河南某农村商业银行诉至法院。生效判决判令某房地产开发公司偿还本金2000万元；河南某农村商业银行对某房地产开发公司设定抵押的房地产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿等。

执行异议及执行异议之诉

购房者均获支持

有权排除抵押权的强制执行

执行法院依当事人申请查封案涉房屋后，韩某提出执行异议，执行法院裁定中止对案涉房屋的执行，河南某农村商业银行不服，提起本案申请执行人执行异议之诉。

韩某系进城务工人员。2009年4月2日，韩某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定房款总金额20.51万元，合同签订后，韩某支付了全部房款及配套费，某房地产开发公司出具收据。

2012年5月31日，某房地产开发公司向韩某交付房屋，韩某收房后装修入住至今。韩某及妻子、两个孩子一家四口，在农村另有130余平方米房屋一套。

裁判结果及理由

审理法院认为：

本案中，虽然韩某名下在农村另有住宅，但其在市区购买房屋，是为了在市区工作、生活所需，属于“以居住为目的”而购房，由于农村房屋距离市区较远，不能满足韩某及其家人工作、生活所需。

因此，其所购商品房仍属于用于居住的房屋，同样具有生存利益。相较于商业银行的商事利益而言，具有优先保护价值。法院判决支持韩某排除抵押权人对案涉房屋的强制执行。

典型意义

在司法裁判中，保障进城务工人员在城市的工作、生活、发展，是人民法院对人民群众美好生活向往的应有回应。对于长期在城市工作、生活的进城务工人员，因居住需求在城市购买商品房，相较于金钱债权人而言，其权益具有优先保护价值。

首先，从现实角度看，进城务工人员虽亦可能在农村保留住房，但因工作生活重心转移至城市，农村住房已无法满足其现实居住需求。

其次，人民法院判断购房人是否属于消费者购房人时，应着重审查购房人家庭基本情况，房屋对购房人是否用于居住生活。这种认定方式契合《民法典》第二十五条确立的“经常居所”法律概念，既尊重宅基地制度特殊性，又保障购房人居住生活、就业发展需要，为城乡融合发展提供司法解决方案。

最后，涉及因工作、生活所需购买房屋的执行异议之诉案件审理中，要衡量的是案外人与申请执行人之间谁的权益价值更需要优先保护，因城市住房对于进城务工人员而言属于“必需住房”，包括教育、医疗的需要，可以排除金钱债权的强制执行。

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法答网：如何理解和适用商品房消费者权利保护规则

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条则结合当下保交楼政策背景，对商品房消费者的保护作了进一步发展，没有简单从已购房屋数量、地域范围等因素判断是否属于“以居住为目的购买房屋”，对于不违背“房住不炒”政策、符合刚性或者改善型住房需求的情形，都依法予以保护。

还应注意，对于以“以居住为目的”的商住两用房产购房人，也应作为商品房消费者对待，按照商品房消费者的权利保护规则予以保护，而不应机械的认为仅普通住宅才能用于居住。

法条链接

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条 商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条 人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；

（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；

（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。

案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。

人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。

《民法典》第二十五条 自然人以户籍登记或者其他有效身份登记记载的居所为住所；经常居所与住所不一致的，经常居所视为住所。