正文

编辑整理：张双建律师，执业于海南瑞来律师事务所。

湖北当阳人士，毕业于中央民族大学新闻学专业，文学学士。

执业前的十多年，历经黑弧奥美、中国旅游地产服务集团、乐居等公司，专业从事于房地产领域的营销策划、整合推广、媒体传播。

黑弧奥美期间，以团队作品获得：2009时报世界华文广告奖房地产类铜奖（金银奖空缺），2009中国国际广告节银奖，2010广州日报杯华文报纸广告奖铜奖、银奖。

基于此前的工作经验，对房地产行业发展、业务模式创新、房屋交易、广告宣传等有着较为深刻的认识，将会持续探索品牌管理、经营管理、风险管理的融会贯通，以综合能力促进企业各项要素间的化学反应，推动企业的高质量发展。

前 言

根据我的观察，开发商在售楼处对房源状态的标注，似乎稍显随意，导致标注情况与实际情况不符。

房源标注方面，尤其是为了营造热卖情况，开发商会将未售房源标为“已售”，甚至营造“售完”情况。殊不知，这些看似随意的销售动作，违法了《广告法》或《反不正当竞争法》，导致面临罚款等法院责任。

广东东莞案例

售楼处物料“说大话”，开发商被罚4万！

案例来源：《违法广告曝光！这些企业被查处》之案例九（东莞市场监管2025年04月15日18:38广东）。

案情介绍

当事人在其在售楼盘营销中心的楼盘沙盘上对10幢楼插有“售qing”的标示牌，并在营销中心的宣传宣传牌匾发布含有“平均10个常平人就有8个买名著”的广告内容，该广告内容与楼盘的实际销售状况不符。

处理情况

当事人的行为违反《广告法》相关规定，构成发布虚假广告的违法行为，东莞市市场监管局责令当事人停止发布违法广告及在相应范围内消除影响，并作出罚款40000元行政处罚。

法条链接

《广告法》第四条　广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。

广告主应当对广告内容的真实性负责。

《广告法》第十一条　广告内容涉及的事项需要取得行政许可的，应当与许可的内容相符合。

广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。引证内容有适用范围和有效期限的，应当明确表示。

《广告法》第二十八条　广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。

广告有下列情形之一的，为虚假广告：

（一）商品或者服务不存在的；

（二）商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；

（三）使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的；

（四）虚构使用商品或者接受服务的效果的；

（五）以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。

《广告法》第五十五条　违反本法规定，发布虚假广告的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。

医疗机构有前款规定违法行为，情节严重的，除由市场监督管理部门依照本法处罚外，卫生行政部门可以吊销诊疗科目或者吊销医疗机构执业许可证。

广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、代理、发布的，由市场监督管理部门没收广告费用，并处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，并可以由有关部门暂停广告发布业务、吊销营业执照。

广告主、广告经营者、广告发布者有本条第一款、第三款规定行为，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

《广告法》第五十九条　有下列行为之一的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，对广告主处十万元以下的罚款：（二）广告引证内容违反本法第十一条规定的；

广告经营者、广告发布者明知或者应知有前款规定违法行为仍设计、制作、代理、发布的，由市场监督管理部门处十万元以下的罚款。

广告违反本法第十四条规定，不具有可识别性的，或者违反本法第十九条规定，变相发布医疗、药品、医疗器械、保健食品广告的，由市场监督管理部门责令改正，对广告发布者处十万元以下的罚款。

海南案例

未售房源标“已售”，开发商被罚45万元

案例来源：《2022年反不正当竞争执法典型案例》之案例一“海南某房地产开发有限公司虚假宣传案”（海南省市场监督管理局官网2022-09-30 11:59）。

2022年3月18日，执法人员现场检查发现当事人售楼大厅内悬挂的《商品房销控表》上标示的房源销售状态全部是“已售”，但在其大厅放置的《新建设商品房销售价目表》上标示的房源销售状态却是全部“未售”。

经核查，当事人所有房源共557套，当时仅售出361套，发布“房源紧缺”虚假信息，容易导致购房者盲目作出错误判断进而损害购房者合法权益，属于虚假宣传行为。

处理情况

当事人的行为违反了《反不正当竞争法》第八条第一款的规定，依据《反不正当竞争法》第二十条第一款，对当事人作出罚款45万元的行政处罚。

法条链接

《反不正当竞争法》第八条　经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。

经营者不得通过组织虚假交易等方式，帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传。

《反不正当竞争法》第二十条　经营者违反本法第八条规定对其商品作虚假或者引人误解的商业宣传，或者通过组织虚假交易等方式帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传的，由监督检查部门责令停止违法行为，处二十万元以上一百万元以下的罚款；情节严重的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照。

经营者违反本法第八条规定，属于发布虚假广告的，依照《中华人民共和国广告法》的规定处罚。

特别提示

广告宣传是一项专业、系统且具有艺术性的工作。

让“广告+法律”协同并发生化学反应，可能是务实且可取的方式。

张双建律师，基于“新闻学专业+十多年从业经验（营销策划、整合推广、媒体传播）+律师身份”，以“撰写专业文章+整理相关案例+线下分享交流”，持续研究房地产广告宣传的合规与风险防范，探索品牌管理、经营管理、风险管理的融会贯通。