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双大集团执行董事林琦:新形势、新常态、新思维

——销售型地产向运营型地产转变

  导语：他们，是企业的掌舵者，带领企业砥砺前行；他们，是房地产行业发展的推动者，夙兴夜寐只为建设美好生活。乐居推出《见地》高端访谈系列，一起来听他们讲述自己的生活和企业管理之道。本期【见地】对话嘉宾是海南双大集团有限公司执行董事林琦先生。

海南双大集团有限公司执行董事 林琦

  西装笔挺，海南双大集团有限公司执行董事林琦在对话中显得沉稳睿智，25年地产金融高管历练，11年深耕海南，他较为系统地复盘了自己在海南地产领域多年的理论研究与操盘经验，分享独到看法。

  一、谈模式：从“合作+自营”出发，深耕海南

  双大集团2007年入驻海南至今已近12年，集团本身立足海南市场，聚焦三亚、保亭，一直以来获得良好的业绩与口碑，曾有多个楼盘蝉联当届销冠，时至今日，双大集团累计在海南投资80亿元以上，以“合作+自营”为主，探索适合自身发展的新型经营理念。

  林琦表示，双大集团以“合作+自营”模式开发项目，现今开发项目超过10个，在建项目共有5个，储备项目共有5个。知名项目有双大国际公馆、双大山湖湾、双大野奢世界、双大海棠香居等。其中双大国际公馆是双大集团自主开发、自主经营的商业综合体，矗立于三亚市河西路，为该区域具备显著性的标志建筑，运营稳健，业绩优良。双大海棠香居，计划投资金额达到18亿元，正在设计建设当中，预计建成后将成为温泉疗养与度假旅居相结合的典范项目。双大集团聚焦三亚，深耕海南，选择适合本土发展的经营理念，持续提升品牌影响力。

  二、谈政策：恪守红线，向运营型地产转变

  “422”海南调控政策以来，双大集团及海南所有开发商都积极响应政策，努力转型，突破传统房地产思维，求新求变。双大集团提出两条基准方针，一是恪守红线，二是蝶变创新。2019年伊始，“向运营型地产转变”将成为双大集团的全年主导策略。林琦表示：这不是被动的执行政策，而是主动的创新发展。

  以保亭为例，双大集团2010进驻保亭，至今已近9年，集团在保亭共规划开发建设项目有4个，规划建筑面积超过80万平米，这是一个相当巨大的体量。单单一个野奢世界度假区项目总占地就高达2000亩，总体规划面积超过60万平方米。保亭作为“核心生态保护区”后，响应政策方针，双大及时调整策略，努力向运营地产进行转变，秉承“新项目新规划,旧项目变规划”的运营方针，探索开发医养地产模式，使项目具备优良的“自营”血液，减少财务负担以及对传统销售型房地产的依赖。

  三、谈优劣：本土思维模式更加平易近人

  最近有媒体报道，海南地产行业竞争加剧、本土市场形势突变、资金链不稳定等多项因素影响本土企业，使本土企业面临着诸多挑战。对此，林琦做出回复：“地产企业从本质上讲都使用了金融杠杆，双大集团的金融杠杆在地产企业当中是明显偏低的。一些高周转型地产企业资产负债率高居75%，个别的负债率甚至达到惊人的90%，但双大集团始终保持负债率在50%左右，稳健发展，不紧不慢，追求基业长青。而负债率也是一个动态的概念，如双大集团融资买地了，负债率就增加，如果土地增值了负债率又会降低，但始终不会过份偏离50%这个警戒线。双大集团稳健的财务政策，为企业赢得了较高的美誉度，获得了较多的土地资源包与对外合作机会，为“持续+创新+运营”的运营模式奠定了坚实的基础。

  说到这里，林琦表示，近来有一些议论，说售卖资产的公司可能是资金链上有问题。其实这是常规的市场运营，上亿元铺面的运营售卖，增加资金流动性，有何不可？“人家愿意买，我们愿意卖，价格合适手续正规，为什么不卖？买卖合作并不是说我们资金链运转不良了，而是在某些领域的资产运营上我们做的确实不如人家专业，人家专业就卖给人家做，这也是共赢的一个态势啊”。

  小编进一步问道，林董是怎么看待“本土企业和国企央企的差距与优势的”？

  林琦表示：公司规模不一样，资金来源不一样，股东构成不一样，导致开发商的运营模式也不一样。大型的企业尤其是国企、央企、上市公司，他们能够不断的攻城略地，因为他们有规模效应、有品牌效应、有低成本资金。而双大集团这样本土企业的优势则在于“深耕海南市场”，具体表现为更加理解本地市场。比如说三亚，双大集团深耕12年，入驻较早，掌握了一部分土地的储备，对于地产项目的前期工作十分有经验，更了解符合当地居民的产品形式以及销售模式。这可能是大型企业短期内不太具备的，正因如此，一些全国十强企业主动找双大集团谈合作，正是凸显了双大集团作为本土企业的优势。

  四、谈发展：新形势、新常态、新思维

  在谈及政策及发展时，林琦表示：2019年，“新形势、新常态、新思维”，面对海南全域限购的政策，还有国际自贸港建设的未来，双大集团一定“随大势随大流”。同时也会学习新加坡销售型地产向运营型地产转变的思路，为开拓海南市场提供最新的服务理念，为同行业的朋友与前辈提供新的思路，这也是双大集团未来投资的一个方向。”

  林琦进一步说道：2019双大集团将积极研究，在各种限制条件下如何突破创新。比如：在保亭县探索，开发医养小镇；在三亚市崖城，洽谈贸易物流项目。盘活低效资产，激活高效资产。他认为，三亚的前景很好，海南的前景很好。在有关建设自贸港更多的细则落地以后，REITS(房地产投资信托基金)在未来两三年一定会在三亚出现。航空物流、贸易物流、仓储转运、会展经济、娱乐经济等行业都将迎来巨大的发展空间。双大集团未来会布局贸易物流地产，加大投资，合作开发，自持经营。双大集团将抓住海南建设国际自由贸易港的历史机遇，精耕细作，茁壮成长。

  编者按：双大集团扎根本土深耕12年，不仅为海南本土企业提供了发展样本，同时在求新求变的过程中扎根本土积极汲取养分，为本土品牌的影响力添砖加瓦，回看双大在海南市场发展的12年，是一个本土企业自求自创的12年，是积极向上的12年，是不断探索的12年，更是如同缩影一般折射了海南本土企业的发展历程。