乐居楼盘测评系列 测评师：黄琳琳
在做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。
【评测师点评楼盘】
项目位于三亚市天涯区，是红塘湾区域舒适宜居的海景住宅，在售户型有107-132㎡三居室。
【项目亮点】
1、项目地处于红塘湾区，紧邻公交化旅游列车红塘湾站，周边有16路、25路、57路公交线路通过，出行便利。
2、项目内部配套完善且较为多样，有SPA浅池、50m标准泳池、儿童乐园等，可满足业主日常生活、娱乐所需。
3、项目所在红塘湾区域将打造40万㎡的空港度假综合体，拥享2万㎡风情商街及产权式酒店等，发展前景较好。
【价格分析】
北京城建海云湾目前单价26000元/㎡起，均价约31680元/㎡；天涯区新房均价约34772元/㎡，整个天涯区二手房均价约31559元/㎡。 北京城建海云湾所在的三亚红塘湾，同板块新房目前仅有3大项目有货源在售，分别为红塘湾鲁能公馆价格约224-346万元/套；国瑞红塘湾价格约249万元/套；中交绿城·高福小镇均价约26000元/㎡。北京城建海云湾单价26000元/㎡起，均价约31680元/㎡，在售户型建面约107-132㎡㎡，由此能推断出北京城建海云湾目前均价与板块新房均价基本一致。 红塘湾区域开发时间较晚，区域二手房房龄较新，同板块二手房根据景观的不同，价格存在较大差异。结合该楼盘在售均价与板块新房、二手房均价及同类型旅游地产房价综合分析，北京城建海云湾价格适中合理。
红塘湾区域目前仍处于开发建设阶段，区域内具备一定的景观资源，且具有较大的市场空间，随着项目自身及整体湾区各大配套的逐步建设交付，相信该项目的增值性和保值性也会提高。
【楼盘规划】
北京城建海云湾由北京城建(海南)地产有限公司投资开发建设，项目总占地面积139亩，容积率1.05，绿化率40.48%，总建筑面积139774.89㎡。项目共规划20栋多层住宅及高层住宅，总套数892套，项目车位总数1057处，其中地面车位156处，车位配比1:1.2，车位占比较丰富。
北京城建·海云湾项目由20栋8-10层一线海景墅质洋房组成，户型建面有107-132㎡三房两厅两卫在售，房源充足，项目在售楼栋已封顶，预计2022年年底交付。
在物业服务方面，北京城建海云湾是由万科物业提供服务，业主将享受全天候的物业服务，安保系统完善，为业主提供品质、尊崇、贴心服务。
【楼盘基础信息】
1、北京城建海云湾容积率约1.05，属居住密度较低的社区，居住舒适度较高。
2、绿化率为40.48%，小区整体绿化覆盖较高，环境较好，舒适宜居。
3、车位比1：1.2配置，车位较为丰沛，免除了业主寻找车位的苦恼。
【户型分析】
A1-3室2厅2卫-三居室-建面114㎡
北京城建海云湾A1户型，户型建面约117㎡，业主自拓后可使用面积约140㎡，三室两厅两卫，带装修交付。
该户型三室两厅设计，整体格局为大面宽短进深经典格局，南北方向双厅双阳台设计，既保持整体空间采光、通风，又在视觉上增加了空间景深效果；主卧连接阔景窗户，采用套间式设计，整体观景采光较佳；配置独立卫生间、洗手池，实现干湿分离，明卫设计通风性较好，告别潮湿烦恼。
大开间横厅设计，空间利用率较高，且整体空间设计较为合理，基本上在满足各方面需求的同时保证空间上的不浪费，且一梯两户配置，出行较为方便，隐蔽性较强。
C2标准层户型-四居室-建面132㎡
北京城建海云湾C2户型，户型建面约132㎡，业主自拓后可使用面积约157㎡，四室两厅两卫，带装修交付。
该户型南北通透，入门宽景客厅衔接餐厅，对接宽景阳台，延伸室内空间，加大对视觉体验感提升，北面为独立厨房设计，厨房门正对餐厅，实现空气对流的通风效果。
该户型自带近7米宽景双厅连阔绰阳台，采光通风效果俱佳，整体多功能百变空间较为自由灵动，三房两厅设计，且主卧配备独立卫生间方便性较高，卫生间干湿分离，小空间也有大舒适。
【交通出行】
轨道交通：海南目前暂无地铁，轨道交通方面，海南各市县之间可乘坐动车，海南环岛铁路沿海南岛海岸线环行铺设，为一条封闭的大型环形铁路。
公共交通：北京城建海云湾项目附近共有2个站点，其中中和桥公交站点距离项目约588米、布甫村公交站距离项目约627米；有16路、25路、57路等多条公交线路通过，沿线可到达大小洞天、南山寺、天涯海角、西岛等区域。项目周边线路车况较好，工作日车流情况适中，通达较便捷。
自驾：北京城建海云湾门口便是七横路，从七横路行驶67米即可驶入G225国道，G225国道为国家干线公路，为海南省的三条国道之一，可穿过海南岛西部各市县；沿G225国道行驶7.8公里，在沿天涯隧道途径三环路向东行驶2.9千米驶出高速即可行驶前往三亚市区。还可从北京城建海云湾项目沿七横路行驶67米驶入G225国道，在G225国道行驶3.3公里驶入黑龙北街，在黑龙北街行驶1.1公里后即可进入G98海南环岛高速，沿G98海南环岛高速行驶7.3公里后驶出高速即可行驶前往三亚市区。线路平时车况良好，工作日车流量适中，如遇节假日或上下班高峰期，则会出现车流量大，短暂性拥堵的情况。
交通点评：出门便是主干道之一，交通四通八达，不易堵车。周边多路公交线路，可选择多条线路出行，不论是自驾还是选择公交出行都极为方便。
【周边配套】
教育配套：距离北京城建海云湾项目最近的学校是约1.7公里的中央民族大学三亚附属中学，学校2019年9月正式开学，教育教学设施比较齐全，目前，高中部已列入建设规划；学校发展目标为合作办学七年后（2028年）创建省一级甲等学校。此外，北京城建海云湾周边还分布着上海外国语大学三亚附属中学、创意梦嘟嘟幼儿园、崖州湾深海科技研究院、天涯镇中心学校、天涯小学等多家院校。根据区域配套规划，项目周边教育资源较有优势，周边分布着不少中小学，且资源较优质，对于有适龄儿童的购房家庭来说，教育资源具有较强的吸引力。
医疗配套：距离北京城建海云湾最近的医院是3.2公里的天涯区马岭卫生院，2019年8月公布的《三亚市中心城区控制性详细规划(修编及整合)》中显示，将扩建片区级医院天涯布甫村卫生室（扩建规划为天涯红塘二级医院）、天涯区马岭卫生院；规划新增社区卫生服务中心，其中有红塘湾片区棚改配套医疗用地，除此之外，项目周边还有崖州南滨医院、崖城卫生所、马岭卫生院崖州南滨医院。
商业配套：项目周边拥有3000㎡业主会所、60000㎡海岸公园、20000㎡风情商街，包含红塘湾建国度假酒店以及入驻红塘湾旺豪超市已开业，餐饮娱乐功能一应俱全，更有五星级万豪酒店强势进驻，将打造区域精品高端酒店。此外，北京城建海云湾项目内部自身配套SPA浅池、50m标准泳池、儿童乐园、首层托儿所、康养复健花园以及两轴一中心造景，组团式园林规划。
配套点评：目前来看，周边商业配套较为丰富，业主们可通过公交、自驾前往风情商街等地购物休闲，项目自身配套也可满足业主们托儿、锻炼健身等日常生活需求。
国瑞红塘湾价格适中，周边居住环境舒适，比较适合以改善、度假为目的的购房人群。
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